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上周，大胡子看深圳團隊深入東莞南城考察，這個今年漲幅全國排名第一的城市，到底憑什么上漲？而南城作為漲幅最猛的區域，后續繼續上漲的動能有多強？現在入手東莞是高位站崗嗎？東莞還能不能買？
在考察完之后，大胡子看深圳給出了直接的答案。
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以下正文：
沙井和光明，就是今年深圳打新界的臥龍和鳳雛。
在這其中，光明的新盤表現更加突出，今年整個光明日光的新盤就有7個?；旧现灰枪饷鞯男卤P一出來，都會引來購房者的矚目。
而光明的火熱，原因無非兩點：發展潛力和一二手房倒掛。
發展潛力就不必說，光明科學城的概念和規劃就是最大的房價支撐。
看看這規劃效果圖中的光明科學城，光明的未來似乎很“光明”
光明科學城中心區效果圖
未來的規劃適合炒作，能讓深圳購房客殺入的，還是當下最看得到的一二手房倒掛。
而光明倒掛的差價，可真的不小。
光明的二手房房價最高的二手樓盤，掛牌價格已經到了8萬/㎡以上，但新盤價格還在5萬/㎡左右。價差達到3萬/㎡。
作為一個尚在建設的區域，二手房價格沖到8萬，還形成如此大的倒掛，相信很多人會產生這樣的疑問：這房價難道不是泡沫？買光明的購房者，未來如果轉手，真能達到這個價格？
光明的二手房市場真的有這么“光明”嗎？
為此，對當下光明的二手房市場，我們也專門做了一次考察。
要研究光明當下的二手房市場，不得不先提光明的發展。
2020年，對于光明來說是至關重要的一年。
今年前三季深圳各區GDP的數據，光明以5.4%的增速排名深圳各區中第一。
與GDP增速數據交相輝映的，是光明的房價。
根據中國房價行情網的最新數據，11月光明的房價為56006元/㎡，同比去年同期，上漲了38.03%。上漲幅度在各區中僅次于龍華區39.93%的漲幅。
而今年對光明的樓市加持最大的，是8月份開通的6號線，這條地鐵線的開通，讓光明正式迎來了地鐵時代。
6號線的兩端連接的是寶安的松崗和福田。而在福田的科學館站，可以直接轉1號線前往南山或者羅湖。這意味著光明和深圳的幾個主要就業區域都已經可以通過地鐵通勤。
6號線地鐵線
如果以位于光明中心區的光明大街站為起點，去往福田大概時間為50分鐘，到南山主要就業區的時間大概就要1個小時10分鐘左右。
以往被深圳人視作偏僻之地的光明，已經拉近了和中心區的距離。
深圳樓市，無論二手房還是新房，有地鐵和沒有地鐵就是兩個世界。
而地鐵開通后的光明二手房，也自然進入了許多購房者的視野。
光明的住宅，主要分布在兩個板塊，一個是光明中心區，一個是公明。
而光明的二手房，主要集中在公明。
公明是光明的老城區，整體配套較為完善。但整個公明區域范圍很大，不少區域的城市界面相對老舊，同時區域內也有一些城中村。
公明部分地區的城市界面
公明的城中村
而公明二手房中相對受歡迎的區域是地鐵沿線的二手房。
沿著6號線，二手房主要集中在公明廣場站和紅花山站兩個地鐵站旁。
紅花山地鐵站旁的二手房均價價格都在6萬以上，支撐價格的除了地鐵站之外，還有就是小區品質，宏發作為品牌開發商，在公明打造了多個品質項目，其中圍繞著紅花山公園打造的這三個項目，品質不錯，價格也是整個公明中心最高的。
而公明廣場站周邊則是公明的中心區域。
一出地鐵口就能看到公明最大的商業綜合體大仟里。
公明大仟里
周邊還有公明中學、公明汽車站等教育、交通配套。
公明汽車站
公明廣場旁的二手房均價在5-6萬之間。5萬以下的，不是樓齡太老，就是李老師常說的黑五類之一的公寓。
值得一提的是，地鐵站旁的二手房樓齡都不高，主要以次新房為主，小區比較新，搭配周邊的配套，其實公明廣場附近的二手房居住氛圍是不錯的。
公明一小區內景
但是，同一個價位，公明和其他區的二手房相比，優勢不大。比如均價5萬的龍崗中心城，均價6萬左右的沙井和大運新城，都比公明有優勢。
一方面是公明的城市界面整體偏老舊，如果要進行升級就得進行舊改，舊改的時間成本很高，加上光明現在的建設重心一定是放在光明科學城和中心區這一邊。公明能夠繼續補充的資源不多，公明短期內能夠有所改善的可能性不大。
另一方面，同價位的沙井、甚至是龍崗的大運、中心城這些區域，后續發展潛力會比公明更大。
原因很簡單，看地位和發展概念就能略知一二。
沙井有大空港的建設紅利，大運新城、龍崗中心城是龍崗打造的中心區域，都是本區的重點建設方向，而公明沒有概念、也沒有大規劃，也沒有得到光明對光明中心區那樣親兒子一樣的照顧。未來能夠繼續發展的空間已經很小。
從這兩方面看，現階段失寵的公明是姥姥不疼、舅舅不愛，基本沒有和其他區域板塊競爭的能力。
相比公明，光明中心區的二手房會得到更多的關注。但光明中心區現階段在賣的二手房，兩只手都能數的過來。
如果以地鐵線來看，二手房主要集中在光明大街和鳳凰城地鐵站兩個地鐵站旁。
光明大街站周邊的二手房，多是二房的戶型，均價會低一些，但周邊工地扎堆，而且城市界面也不咋樣。
光明大街站附近的城市界面
鳳凰城站的二手樓盤也不多。在為數不多的二手房中，不得不提光明二手房中的明星——龍光玖龍臺。
龍光玖龍臺樓盤
而文章開頭說到的均價上8萬的樓盤中，就有龍光玖龍臺。與它一街之隔的新盤金融街(000402,股吧)，價格5萬上下。
龍光玖龍臺是2017年開賣、2020年才交樓，據中介介紹，由于限售三年，大部分房子受此限制賣不了。能掛牌出來的都只是一期的少部分房源。
說回價格，龍光的這個項目能到8萬，很大程度上是因為地段。光明市政府就在這個樓盤附近，引進的光明實驗學校離項目也不遠。除此之外，地鐵的加持以及高端項目的定位也是業主定高價的兩大原因。
而具體到成交，從鏈家的成交記錄來看，最高的成交價達到了75000元/㎡，成交總價為780萬，和掛牌價有一定出入。但差別不算很大。不過，這一次成交已經是在715新政實施前。
換言之，新政之后，并沒有人為8萬的單價買單。
一方面是該樓盤以及整個光明中心區都存在的一個問題就是配套的建設還不成熟。另一方面就是這總價加上稅費，基本都要在800萬以上，成本太高，有這個資金的購房者，都不太愿意買光明區的二手房。
除了龍光玖龍臺，周邊其他的二手樓盤，房源都不多。主要以大戶型和復式戶型為主。
唯一一個有較多二手房在賣且成交較多的是光明一號。
值得一提的是，在區域上，光明一號的位置更加靠近長圳地鐵站。和龍光玖龍臺所在的區域有一段距離，因此均價只在6萬左右，和8萬單價的樓盤形成明顯的價差。
光明一號小區
但總體來看，現當下光明中心區整體市場并不火熱，可以參照未來二手房市場的參照樓盤也實在太少。
從當下光明的二手房的情況看，光明中心區周邊的配套不太成熟。相比之下，公明的二手房更宜居。
雖然光明中心區有更加引人注目的概念規劃，但從居住角度來看，現階段的光明中心區其實不如公明。
不過從剛需的角度來看，居住的話，光明的二手房，尤其是地鐵沿線的二手房，單價都已經在6萬以上，剛需要買個三房，總價沒有500萬肯定拿不下來。
有這個資金量，能在光明打新，還看什么二手房！
當然，如果有急著買房的購房者只想選二手，這個總價可選的區域很多，包括寶安、龍華、羅湖、龍崗的部分區域，都在預算范圍內，而這些區的配套、交通條件總體而言都優于光明。
從投資角度看，光明打新的收益是有保證的，因為如今光明二手房交易普遍單價都在6萬以上，但是，以現在的二手市場看，能夠達成成交單價8萬以上的房子屈指可數。
可見，8萬的均價，對于現在的光明來說，有點飄。
而未來二手房市場是否能普遍性形成8萬+成交的房價，很大程度上取決于光明自身對于產業、人才引入的效果，因此，這對于光明來說依舊有很大的不確定性。
總結來看，現階段選擇光明，打新肯定是最好的選擇，打新不成也不建議選擇二手房，特別是剛需，有這樣的資金，考慮相同價位的其他區域，更香。
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（責任編輯：張洋 HN080）
